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为什么要参与城市更新

发布时间:2019-06-11
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4月12-13日陪同董事长、曹硕总参加了广州2019中国第九届【三旧改造、棚户区改造与城市更新】高端总裁峰会,两天的学习对城市更新涉及的基本的概念、项目拓展模式与风险防范等有了初步的认识。本篇主要分享个人对房企参与城市更新的意义和必要性,请同事们指正:

城市更新,最早起源于上世纪50年代的美英国家,当时是指通过对市中心丑陋建筑的改建、衰落区域的迁置和历史遗迹的保留,来创造一个美好的工作、居住环境。是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建,同时保存城市传统建筑文化风格的过程。是推广以节约城市空间和资源、复兴城市地域,提高社会混合特性为特点的新型城市发展模式。对城市的改造程度不同,城市更新过程中给企业带来的机会类型、企业能够参与的程度也存在差异。

城市更新可分为三类:

第一类:全部重建再开发。即按照城市更新单元规划,成片区拆除符合改造条件的建城区,包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区及城中村等,并根据城市新规划进行建设。在这一过程中,土地所有权、使用权主体可能发生变更,土地用途可能发生变化。而拆除后的土地多以协议出让和招拍挂方式出让。我国此前多数旧城改造均采取这一模式。此类模式,参与企业需要具备较强的片区统筹开发能力,但企业能够深度参与到后期的设计、开发、运营等流程中,企业整体的业务链条也将更为完整。

第二类:部分重建及部分保护。即在符合产业布局规划条件下,满足产业转型升级要求,进行部分重新建设,其中土地使用权主体不改变,也可保留建筑物原主体结构,但改变部分或全部建筑物使用功能。这类更新模式主要运用于产业升级地块,由土地使用权人申请后,补缴地价,再进行重新建设。通过部分重建重新使地段较好,使效益低下的产业地块重新焕发出活力,建筑物与周边的环境更加具有协调性,与内部的使用需求具有更高的匹配性。

第三类:全面整治改善。即在基本不涉及房屋拆建项目,通过整治改善、保护、活化,完善基础设施等更新,包括沿街立面更新、环境净化美化、公共设施改造等,这类更新主要由政府制定方案并组织实施。企业在这一过程中能够通过购买政府服务方案获得相应的业务,但对开发企业来说,该模式并非主要。

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年初,国家统计局公布了2018年中国大陆城镇常住人口为83137万人,乡村常住人口为56401万人,城镇人口占比59.58%。也就是中国目前城乡人口比重基本上为64,这个数据是按照户籍来统计的,不是按照你实际居住地来统计的。城镇人口超出农村人口2成,这是中国人口城市化的结果,是一个伟大的进步,证明了中国已向发达国家迈向了坚实的一步,已初步具备发达国家人口比重。因为在改革开放前,中国人口绝大部分在农村,当时的比重是农村人口占8成,过去有着10亿人口,8亿农民的说法。然而,事实上,中国大陆实际城市人口已远远超过了官方公布的83137万,或许已经达到甚至超过了10亿,因为全国人户分离人口为2.86亿,也就是说居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上人口为2.86亿,这一数据中绝大部分的人应该是现在工作、生活在城市,但户口还依然在农村的人。特别是长三角、环渤海、大湾区的三大经济圈,逐渐形成世界性的大都市圈。但是对于不断迁入的人口,一线城市的土地变得尤为吃紧。一方面,新增用地极为缺乏;另一方面,存量优化和城市更新已经箭在弦上。这是城市发展和房地产开发回避不了的,迟早我们都要面对这一新命题。城市意味着资源集聚,那么,集聚之后必然出现城市人口承载的边界问题。也许,通过发展城市新区都能够提高城市的人口容量。然而,这种提高城市人口容量的方法仍然是一种扩张性的措施,特别是对已经不具备扩张条件来说,这种方法也不具备可行性。因此,大城市人口承载力的提升仍然要从最核心的圈层入手,否则一城面积再大,其结果只会使城市内部的空间发展问题同步增加。

城市更新项目存在拆迁难度大、开发周期长、开发成本高及不可预见问题多等不利因素,并不是当前房企的首选,但是它为存量改造与发展探寻了一条可以遵循的路径,为房企转型提供了一种可借鉴的选择。也因此,城市更新赋予了更为多元的价值评判标准,我认为,城市更新是城市的又一次成长,也是房地产开发企业的又一次成长。未来,中国的城市更新同样离不开大量企业的共同推动,城市就像一个系统,前期的开发固然重要,但后期的升级维护同样需要有人站岗。

最后分享一句话“拿地,探索无限价值;创新,成就无限可能!”  

 


2019.02.28

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